??新浪乐居讯 西安限购区域均价超过1万多时,该不该考虑房价七八千的高陵?品牌房企聚集新北城,下的是哪盘棋?泾渭板块有哪些优势?

??《徐三刀评楼市》主编徐武、三秦都市报房产事业部主任吕雷和西安乐居主编高明东就西安新城北的概况和未来的展望做了梳理和探讨。

??对比一线城市,车程一个小时之内是在合理范围的,如果是自驾,从西安主城区到高陵的距离不像想象中的那么远,因此,对泾渭新城乃至高陵板块,很多人是很有兴趣的,觉得这个板块有发展潜力。

??年初,新城北的概念被提出,从地理位置上划分主要是高陵泾渭新城和泾河工业园两个地方。随着金辉、新城、中南、红星、当代、恒大、绿城、融创等品牌房企落户高陵,以及他们自带的IP效应,区域逐渐受到越来越多的关注。

??7月3日,高陵土拍更是引起了轰动。382.68亩拍卖,5宗位于泾河工业园,3宗位于鹿苑大道两侧。一共22家本土和外埠房企参与,竞价最高超过108轮,最高溢价率达到481%,最高楼面地价达到3204元/平。对比之前地价,1年翻了10倍!

??那么,逐渐升温的高陵楼市,是否有相对应的居住价值呢?

??泾渭板块承接的是城北的大量溢出人口

??徐武认为,泾渭实际上在西安楼市里面承接的是城北的大量溢出人口,以及投资客户的需求。经开区房价普遍在1万1到1万5之间,分为两个档次,1万1到1万2,一万3到1万5。而整个高陵片区,房价7000到8000,毛坯跟精装都有,便宜点的还有6000多块钱,价差相当于是一半。

??他表示,房价实际上是城市管理的工具,当市政府提出城市北跨的同时,房价实际上有一定的引流和分流作用。西安市对经开寄予厚望,提出万亿工业大走廊的同时,实际上经开的产业人口配套,都在往泾渭转移。

??从楼市来看,徐武将整个高陵板块拆分为2个部分。高陵主城区、泾渭板块(泾渭工园区和泾河工业园区)。市场热度最高的就是纯粹的泾渭板块,泾河渭河交汇处,为什么热?除了开发商进度以外,最主要就是他们和西安之间的空间关系,也就是距离,我们看到泾渭离的最近,所以泾渭最热。

??泾渭的现状是什么样?它的规划是什么?

??“在整个渭河平原里面,能够开发的土地并不多,整个渭北板块是非常大的。在十余年前,西安市提出了渭北工业区,要把渭北做成一个产业区,到后来发展这么一块大的一个土地,单纯是做工业区。今年西安市政府工作报告明确提出要打造渭北新城,马家湾、泾渭新区、泾渭工业区、泾河工业区,这些名称以后可能只有一个,就是渭北新城。”《徐三刀评楼市》主编徐武分享了泾渭最新的动态。“政府也在优化渭北新城的产业,近期又推出了一项重磅规划,就是渭河生态管理管委会。”

??过去的渭北,实际上是高陵与西安之间的一个过渡地带,现在它在中间,政府为了优化整个渭河的一个生态,做一个新的园区,不允许再进行破坏性的开发,保护两岸的河岸线,实质上对泾渭片区以及在泾河和渭河两岸的河流,生态环境、生活环境,包括景观视觉,都是重塑,是对经为最大的一个利好政策。

??敬畏未来!需产城结合

??《徐三刀评楼市》主编、策划人 徐武

??徐武对比了过去和现在,他表示,过去只有产业没有人居,马家湾的品质出不来。整个泾渭新城的没有出来。现在我们看到大型的开发商中南、金辉、新城、恒大全部都到这个地方。这个地方一旦资本的密度够高,品牌的强度够大,规划的力度够新,产品的迭代够快,他的未来一定是一个高速聚集的人居板块。通过十余万甚至几十万人口的导入之后,形成一个全新的一个消费口径,整个泾渭板块就绝地而起。因此我们对它非常看好。但看好的前提是首先这个价差存在,首先利好存在,规划落地,其次人口导入。

??泾渭板块的三大优势:不限购、总价低、北跨受益者

??吕雷从西安统计局发布的数据看出,西安楼市供求关系在发生加速转变。“1-8月,西安新建商品房,销售面积1624万平方米,到8月底,待售面积只有276万多方。”他认为,库存周期大大缩减,按照往年月均130到150万方的消化量的话,库存周期也就两个月左右。

??他总结了泾渭板块的三大优势,第一是政策优势,高陵不限购,对购房人群来说,这是一个利好,不管是用于自住还是投资。第二个就是价格优势,价格会直接影响购买力。主城区8月均价1.3万,对比浐灞、未央、经开,高陵的8000左右的均价性价比优势不言而喻。第三是区位优势,“南控、北跨、东拓、西进、中优”南边有秦岭,整体的楼市发展受限较大。但是向北还有空间,和市政规划有一定的契合度。

??三秦都市报房产事业部主任吕雷

??吕雷举了一个例子,秦汉新城之前规划面积50平方公里,随着20家左右的房企入驻,带动了区域价格的攀升,为了增强区域的活跃度,秦汉新城现在申报用地要达到69平方公里,新增了近20平方公里。秦汉新城的成功可能会对泾渭板块有一个引导性的作用,对比距离,秦汉新城并不比高陵近,按照规划,片区可能还会扩大。恒大、金辉、中南、新城入驻,产业导入,这个片区的性价比优势值得关注和探索。

??这个板块最大的抗性包括哪些方面?

??“产业、医疗教育、大型商业、高端酒店,写字楼的导入对一个片区的带动是最为明显的。”吕雷认为,高陵目前缺乏的就是五星级酒店、写字楼、大型医疗产业的介入。对比来看,浐灞有艾美酒店等,秦汉新城有交大附院、星河湾,但是高陵就缺乏标志性的建筑。后期招商引资如果能朝写字楼、医疗健康产业方向,高陵的综合发展肯定会改善。

??徐武发表了自己的看法,他认为,价值和抗性是一样的,购房者选择高陵主要是因为价格,便宜的背后,第一个距离,高陵距离主城区20公里左右,买房便宜了,多出的钱可以买车,便于出行,第二个是产业,高陵的产业和高新不同,高新的叫尖端产业,高陵的叫制造业;第三,高陵可能划分为蓝领区,消费层级不高,因此不大可能有豪宅,这个地方的大平层可能就100多平,但秦汉新城就有400多平的大平层。第四,泾渭板块缺乏大型的购物中心。“从自住的角度,这个价格合适。但如果从投资来看,要往超长线看,等五年或者十年。”

??针对高明东提出的,不限购是否是一个卖点或者优势?吕雷表示,不限购是一个双刃剑,正面看可能是优势,但是反过来想,对比长安,今年才纳入限购区域,但是,限购后,它的楼盘价格的涨幅超过以往的涨幅,限购后造成一定的购房恐慌,激起市民的购房情绪。纳入限购后,反而是一个强有力的助推。因此,高陵不限购优势只是短期的,但是从长期来看,限购可能有利区域的发展,更增强它的活力性。

??对于不限购是否是优势,徐武觉得要从城市价格的角度来看,房价是城市管理的工具。限购之后,很多人买不了房,特别是外地人,因为各种原因户口转不到西安,只能到非限购区域去买。这也符合政府北跨、西进的意图,这样的人口导流速度是很快的。

??就楼市整体的情况来看,短期确实造成了冷热两极分化,比如三迪枫丹,登记了0个客户,但是高陵的当代上品湾MOMA,一千多套房子有一千个人,凌晨排队的客户有几百套。这两者的情况迥然,除了价格上的差异,还有就是限购政策的不同。但是限购政策的助推作用还有多大,有待市场考验。

??西安乐居主编高明东

??高明东认为,政策起到更多的作用是保留和挤压。之前网络调查发现,西安很多购房者更喜欢惯性、就近解决居住问题,很少做大的跨度。新的人口、品牌房企的进驻对板块的助推可能会是阶段性的,不会是长期的明显影响。

??哪些类型的购房者可以选择高陵?

??徐武发表了意见,“刚需客户不怕被套牢”!均价8000,哪怕市场有波动,卖不出去,你还可以自住,投资属性和居住属性是同时存在的。他用炒股票的原理来对比,要有追涨杀跌的心理,也要有填仓抄底的准备。在别人看空的时候,挑选优质项目、有竞争力的项目入手。什么叫有竞争力?品牌要大,产品要新,最好是精装,性价比是最好,如果能分期最好,如果不能分期也一定选价格最优的。这样能确保,即便市场有波动,房子不怕被挤压,这是从自住角度考虑。如果是投资,要么买价格最低的,性价比最高的,要么就高端置业,不怕跌。

??吕雷和徐武持相同的意见,买房选大品牌开发商是毋庸置疑的,不管是用来投资还是自住,保值率都更高。除此之外,他建议,选择配套相对齐全的楼盘。离教育、商业近一点。以恒大雅苑为例,项目内配套的有幼儿园,还有自建的商业,加之恒大的品牌,配套齐全,可以重点考虑。或者是大体量的项目,项目大了里边公园、会所、商业可能规划更全,小项目,四五栋楼、七八栋楼,可操作性很小。

??“我赞同两位嘉宾的观点,买房要选品牌房企,再细分一下产品,喜欢精装还是毛坯,预算有多少,根据个人实际条件去选择。”高明东表示,品牌房企的风险性更小。

??合影